Сочи (Краснодарск край) считается элитным курортом. Однако внутри этого курорта, протянувшегося на 146 км вдоль побережья, есть своя градация районов и микрорайонов по признаку престижности.
Соответственно, элитное жилье девелоперы стараются строить именно в тех местах, где оно уместно, и где по тем или иным признакам состоятельные покупатели будут готовы платить большие деньги за жилплощадь.
Сочи – самый длинный в России город, если считать городом курорт Большой Сочи. Курорт протянулся вдоль побережья на 146 км. Между тем, на карте Сочи представляет собой небольшой городок, соседствующий с другими курортами – Адлером, имеющим статус отдаленной части города, Мацестой, Хостой, Лоо, Лазаревским, Красной Поляной, Дагомысом. При этом город-курорт Сочи занимает территории сразу четырех районов: Центрального, Адлерского, Хостинского и Лазаревского. Административно все они подчинены Сочинской городской администрации.
На Южном берегу Крыма в советское время провели эксперимент, подчинив сельские и поселковые советы в пределах районов Ялтинскому и Алуштинскому горсоветам, впоследствии проделав то же самое с Севастополем и Феодосией. В Сочи пошли еще дальше: придали четырем районам Краснодарского края статус районов города Сочи, попутно упразднив Шапсугский национальный округ, существовавший на территории современного Лазаревского района (сейчас черкесская национальная элита дает крайне негативные оценки этому событию). Поэтому, есть большая разница, какой смысл в название "Сочи" вкладывает простой отдыхающий, и какой смысл вкладывает профессионал по работе с недвижимостью. Если первый, чаще всего, имеет в виду Центральный район Большого Сочи, то риэлтор ведет речь обо всем Большом Сочи, в случае необходимости уточняя, о каком районе идет речь. Кстати, от других трех районов Большого Сочи Центральный район отличается тем, что не имеет в своей черте сельских населенных пунктов – только городскую застройку. Там, где начинаются горы, заканчивается Центральный район, это уже территория Хостинского и Лазаревского районов.
Исторический город Сочи занимает территорию Центрального района (кроме Нового Сочи, частично заходя на территорию Хостинского района (Светлана, Бытха). В остальном же, "костяком" города-курорта Сочи являются, помимо Сочи, поселки Адлер, Хоста, Мацеста, Кудепста, Дагомыс, Лазаревское, которые сейчас имеют статус микрорайонов. Естественно, что первое место как по ценам на недвижимость любых категорий, так и по темпам градостроительного развития занимает Центральный район. Второе место занимает Хостинский район, особенно его часть, граничащая с Центральным, а также расположенная в Адлерском районе Красная Поляна – горнолыжный курорт, где планируется проведение Олимпийских игр в 2014 году. Собственно, поселок, или, если угодно, микрорайон Адлер ценится несколько ниже, хотя, учитывая наличие там аэропорта и трассы на Красную Поляну, можно в связи с подготовкой к Олимпиаде ожидать развития инфраструктуры и рынка элитной недвижимости в этом пригороде. Лазаревский район сильно отстает от южной части курорта по своему развитию.
Проблема курортов Лазаревского и Хостинского районов, и, в немалой степени, Адлерского, заключается в том, что прямо над полосой пляжей идет линия железной дороги Туапсе – Адлер. В то время, когда ее прокладывали, технические средства не позволяли вывести ветку выше в горы, где бы пришлось пробивать тоннели. Прокладка железной дороги прямо по прибрежной полосе под нависающими горами явилась единственным возможным тогда решением. В течение трех – четырех последних лет администрация Краснодарского края каждый курортный сезон делает заявления о том, что железная дорога будет перенесена в горы, но пока она есть там, где и была, и в достаточной мере портит отдых курортникам.
Поэтому на рынке недвижимости Большого Сочи вырисовывается закономерность: там, где железнодорожная ветка отходит от побережья более-менее далеко, и земля, и недвижимость в прибрежной полосе резко взлетает в цене по сравнению с соседними местностями. К таким местам относится, в первую очередь, Центральный район – Новый Сочи с улицами Конституции, Инжирная, Виноградная, Егорова и центр города, особенно участок между Курортным проспектом и берегом моря, вплоть до пересечения Курортного проспекта с железнодорожной веткой, "вынырнувшей" из тоннеля, в котором она находится в центральной части города. В Мамайке и Мацесте, где железная дорога снова выходит на побережье, уровень цен уже ниже. Соответственно, особенно большая концентрация рекреационной недвижимости на побережье в Новом Сочи от входа в первый тоннель до устья реки Сочи, а также по Курортному проспекту не доезжая до станции Мацеста. Именно в Новом Сочи находится "главная дача страны" – резиденция президента Владимира Путина "Бочаров ручей", дачи крупных фигур российской политики и бизнеса. Здесь существуют несколько типовых коттеджных поселков с обязательным фейс-контролем, в которых простому смертному купить жилье невозможно. В центре сконцентрирована основная часть офисных объектов, там ведется строительство таких многопрофильных центров, как "Сочи-Плаза" и "Чайка-Плаза".
В Адлере железная дорога делает тоже большой крюк от станции Адлер до станции Веселое. Поэтому в самом поселке отдыху она не мешает. Севернее Сочи железная дорога идет над пляжами до самого Туапсе. Впрочем, девелоперы в последнее время пытаются "перехитрить" железную дорогу, при возведении жилых комплексов класса A и B (местная шкала довольно условна, потому что в Москве сочинский А+, чаще всего, соответствует по основным параметрам московскому В или С+) прокладывая под железнодорожным полотном тоннели, соединяющие пляжи с лифтовыми площадками первых этажей домов. Но никуда не денешь шум от регулярно курсирующих поездов и техногенный пейзаж на фоне гор и моря. К тому же, пляжи являются собственностью Северо-Кавказской железной дороги, из-за чего нередки конфликты между Министерством транспорта с девелоперами, либо администрацией курортных учреждений по вопросам статуса и использования пляжной полосы.
В Лазаревском районе, несмотря на злосчастную железную дорогу, есть свои плюсы. Во-первых, это более благоприятная, чем в Сочи, Хосте и Адлере, экологическая обстановка (большая часть побережья находится на территории Сочинского национального природного парка) и почти не прерывающаяся полоса пляжей. Земля в Лазаревском районе недооценена, в первую очередь, из-за удаленности от центра Сочи и Адлерского аэропорта.
Девелопмент многоэтажного жилья четко сегментирован по районам. Это диктуется ценами на землю под застройку. Так, в Центральном районе в местах, прилегающих к морю в центре и Новом Сочи стоимость сотки земли может доходить до 150 тыс. долларов, при этом больших участков нет. Соответственно, девелоперам выгоднее всего возводить многоэтажные комплексы классов B+ и А, в которых квадратный метр стоит, в среднем, 5 – 8,5 тыс. долларов. В то же время, в Новом Сочи, учитывая специфику этого района, покупатели готовы выкладывать намного большие суммы денег за жилье в коттеджных поселках, однако развитие этого вида недвижимости сдерживается нехваткой земли. У берега участки более 1 Га – большая редкость, и если даже удается найти большой участок земли, на нем выгоднее строить рекреационные предприятия, чем жилую недвижимость.
Есть микрорайоны, в которых по определению вся жилая первичка относится к элите. В первую очередь, это участок Центрального района от Курортного проспекта до моря. Единственное, что тормозит здесь развитие рынка элитного жилья – дефицит земли под застройку, что вынуждает девелоперов, в первую очередь, обращать внимание на сегмент гостиниц, в которых часть апартаментов распродается как жилье, естественно, это жилье относится к элитной категории. В данном случае, анализируя спрос со стороны покупателей элитного жилья, можно говорить о цифре в 1 км максимальной удаленности от моря. Вторая точка приложения инвестиций в девелопмент элитного жилья – Красная Поляна (Адлерский район). Там земли, в отличие от приморского участка Центрального района, хватает. Возвращаясь к вопросу с Центральным районом, надо сказать, что в хрущевские годы городские власти, разрабатывая концепцию градостроительства на курорте, совершили очень большую ошибку, застроив центр пятиэтажками. Теперь жильцы этих домов живут как на пороховой бочке, в постоянном ожидании момента, когда их дома будут сносить, чтобы на их месте построить элитные жилые комплексы. Пока же в историческом центре города места под жилые дома катастрофически мало, хотя спрос есть.
В Хосте, Мацесте и в прибрежной полосе Нового Сочи также не очень гладко обстоят дела с девелопментом нового элитного жилья, поскольку там у жилой недвижимости существует серьезный конкурент в виде мини-пансионатов, которыми занят весь берег. В связи с этим в Новом Сочи все возводимое жилье, которое находится более-менее близко к морю, сразу попадает в элитную категорию. В Адлере пока элитный сегмент недвижимости развивается медленно: самые вожделенные земли там уже заняты Курортным городком.
По терминологии сочинских девелоперов и риэлторов, многоэтажная "первичка" по побережью Центрального и Хостинского районов относится к классам "де люкс" и "бизнес". Де люкс – это комплексы "Александрийский маяк" в Морском переулке рядом с гостиницей Radison Park Hotel, готовящиеся к сдаче в эксплуатацию комплексы на Бытхе, Виноградной (Новый Сочи; по всей видимости, цены будут выше, чем в "Александрийском маяке", поскольку это клубное жилье), комплексы "Фрегат" и "Новая Александрия" на ул. Пушкина, Royal Park возле гостиницы Radison SAS Лазурная, готовящийся к сдаче в конце 2007 года "Королевский Парк" с панорамными лифтами и собственным парком, "Идеал Хаус" (клубный дом). По существующей международной классификации эти комплексы можно отнести к классу А. Другие новостройки, называемые в Сочи также "де люкс" относятся скорее к классу В+: "Бригантина" на ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе, "Лазурный" недалеко от уже упомянутой одноименной гостиницы, клубное здание на Бытхе. В Лазаревском есть только один объект класса "Де люкс" – жилая часть многопрофильного комплекса "Сочи Плаза".
Основные критерии принадлежности к классу "Де люкс" – расположение не далее, чем в 800 метрах от моря, наличие панорамных квартир, подземных паркингов, витринное остекление, обязательное наличие пентхаусов (во многих комплексах – двухуровневых), в некоторых комплексах – фейс-контроль, потолки высотой от 3.2 кв.м. Недостатком рынка можно считать малое количество клубных домов по 10 – 15 квартир, а также отсутствие у жилых комплексов своих пляжей – жильцы пользуются пляжами санаториев и пансионатов, тогда как на соседних черноморских курортах Крыма и Турции элитное жилье немыслимо без собственного пляжа. Наиболее высокие цены на рынке сформировались в пентхаусах: до 15 тыс. долларов за кв.м. Как правило, квартиры на первичном рынке раскупаются на стадии строительства.
Клубное жилье, нехватка которого очень сильно ощущается в Большом Сочи, рассматривается многими девелоперами, как одно из основных направлений будущей деятельности. Активный девелопмент жилых домов клубного типа начался только в этом году. Однако московскому стандарту клубного жилья эти дома не отвечают: из-за дороговизны земли возводятся 5-6 этажные здания по 20 и более квартир в каждом, недавно начали реализоваться проекты домов по 10-12 этажей в районах Светлана, Приморье, Новый Сочи (все квартиры проданы на стадии строительства).
Если смотреть в перспективу, то можно прогнозировать в связи с дефицитом земли у моря в Центральном районе и северной части Хостинского района перемещение строительства элитных жилых комплексов на удаление от моря более 1 км, в тихие места, откуда открывается панорамный вид на море и горы. В первую очередь, это Бытха и район возле Дендрария, которые уже сейчас активно застраиваются жильем класса "де люкс". Также в дальней перспективе возможна застройка элитным жильем Хосты и Мацесты, однако в данном случае без сноса старого жилого фонда не обойтись. В Лазаревском районе наиболее возможная точка потенциального строительства элитного жилья – Дагомыс. В Лазаревском, Лоо, Головинке, Аше основная проблема – отсутствие аэропорта и сложная трасса, ведущая в центр Сочи. Пока Лазаревский район можно использовать только для отдыха, но не для постоянного проживания.